Het appartementsmede-eigendomsrecht is een bijzonder onderdeel van het mede-eigendomsrecht.
Ons kantoor heeft als advocaat appartementsmede-eigendomsrecht een zeer ruime ervaring.
De algemene regels en beginselen inzake mede-eigendom vindt U terug op onze pagina over mede-eigendomsrecht.
In dit artikel zullen we dieper ingaan op de regels inzake appartementsmede-eigendom.
Nieuw Burgerlijk Wetboek:
In september 2021 is het nieuw boek 3 over het goederenrecht in het Burgerlijk Wetboek in werking getreden.
In het verleden waren de artikelen over appartementsmede-eigendom opgenomen in het artikel 577-3 e.v.van het Burgerlijk Wetboek.
In het boek 3 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek zijn de regels over het appartementsrecht opgenomen in de artikels 3.84 tot 3.100.
Indien U reeds op de hoogte was van de vroegere regeling hoeft U zich absoluut geen zorgen te maken.
Immers zijn de regels over het appartementsrecht inhoudelijk niet of amper gewijzigd.
Enkel de vorm en de structuur werden in een fris kleedje gestoken.
M.a.w. in een vergelijking met de laatste versie van het appartementsrecht zoals opgenomen in het “oud” Burgerlijk Wetboek amper iets gewijzigd.
Artikel 3.85 omschrijft wat er verstaan wordt onder de statuten van een gebouw en het reglement van interne orde.
Daarnaast verduidelijkt dit artikel wat er verplicht in de basisakte en het reglement van mede-eigendom opgenomen moet worden.
De werking van de algemene vergadering wordt geregeld door artikel 3.87 en 3.88 van het nieuw Burgerlijk Wetboek.
De bevoegdheden van de syndicus zijn opgenomen in artikel 3.89 van het nieuw Burgerlijk Wetboek en deze van de raad van mede-eigendom in artikel 3.90 van het nieuw Burgerlijk Wetboek.
Rechtsvorderingen:
In de rechtspraktijk is vooral artikel 3.92 van het grootste belang.
Dit artikel verduidelijkt de procedure die gevolgd moet worden voor procedures i.v.m. mede-eigendom.
De belangrijkste paragraaf is paragraaf 3 van dit artikel.
Dit artikel luidt als volgt:
“Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.”
In de praktijk is het immers zo dat de meeste betwistingen over mede-eigendomsrecht betrekking hebben op discussies over beslissingen van de algemene vergadering.
Het belangrijkste principe is dat elke mede-eigenaar steeds het recht heeft om een bepaalde beslissing van de algemene vergadering aan te vechten voor de Vrederechter.
Dit geldt ook indien de beslissing genomen werd met een voldoende meerderheid van de stemmen.
De vraag tot vernietiging van een beslissing van de algemene vergadering moet aan de rechter voorgelegd worden binnen de termijn van vier maand nadat deze beslissing genomen werd.
Dit is een essentieel beginsel.
Dit betekent dan ook dat zelfs indien een beslissing manifest ongeldig is doch er meer dan vier maand verstreken is na de algemene vergadering waarop deze beslissing werd genomen, deze beslissing definitief is geworden.
De termijn van vier maand is op zich niet al te lang.
Hierbij moet U ermee rekening houden dat binnen deze termijn er daadwerkelijk overgegaan moet worden tot dagvaarding.
Het louter versturen van een ingebrekestelling ook al is deze aangetekend volstaat hiervoor niet!
De ratio achter deze korte termijn is dat de vereniging van mede-eigenaars niet in het ongewisse gelaten mag worden over de geldigheid van de genomen beslissingen.
Wanneer kan een beslissing nu aangevochten worden?
Volgens artikel 3.92 van het nieuw Burgerlijk Wetboek moet er sprake zijn van ofwel een onregelmatige, bedrieglijke of een onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering.
Wat wordt hier nu precies mee bedoeld?
Een onregelmatige beslissing is een beslissing die genomen werd met schending van materiële of formele regels.
Het klassieke voorbeeld is de situatie waarbij een bepaalde beslissing genomen werd zonder dat de vereiste meerderheid van de stemmen werd behaald.
Er is sprake van een bedrieglijke beslissing wanneer deze beïnvloed is of het gevolg is van bedrog.
Tot slot is er sprake van een onrechtmatige beslissing wanneer weliswaar alle formele regels werden gevolgd doch hierdoor de belangen van een bepaalde mede-eigenaar onterecht worden geschonden.
Men kan hierbij denken aan de beslissing van de algemene vergadering om de kosten van de herstelling van het dak enkel ten laste te leggen aan de eigenaar van de hoogste verdieping.
Zelfs indien deze beslissing genomen werd met een absolute meerderheid van de stemmen zal de rechter deze beslissing kunnen vernietigen nu herstelling aan het dak evident ten goede komt aan alle mede-eigenaars en er geen enkele reden is om deze kosten enkel ten laste te leggen van één enkele eigenaar.
Vooral de vraag of er sprake is van een onrechtmatige beslissing leidt tot veel discussies voor de rechtbanken.
Het is dan ook van het grootste belang om U te laten bijstaan door een gespecialiseerde advocaat mede-eigendomsrecht.
Een advocaat mede-eigendomsrecht zal op voorhand kunnen inschatten of een bepaalde vordering slaagkansen heeft enerzijds en anderzijds of het wel de moeite is om een bepaalde vordering voor de rechter te brengen.
Heeft U vragen over mede-eigendomsrecht in het algemeen of appartementsrecht in het bijzonder?
Contacteer Peterfreund & Associates, uw advocatenkantoor in Antwerpen.
